強制執行法律業務專業委員會(2019年5月)

發布時間:2019-05-23 瀏覽數:530

業務資訊

上海高院:

關于進一步規范不動產司法拍賣中

有關事項的指導意見

針對近期不動產司法拍賣中買受人在競買后對涉案稅費繳納、涉案標的物交付以及所有權轉移登記等提出的異議及其所反映出來的問題,高院執行局進行了認真的調研。根據《中華人民共和國民事訴訟法》《最高人民法院關于人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》《最高人民法院關于人民法院網絡司法拍賣若干問題的規定》《最高人民法院關于人民法院確定財產處置參考價若干問題的規定》等法律和司法解釋的規定,現就進一步規范不動產司法拍賣中的有關事項提出如下指導意見:

一、關于不動產現狀的查明

根據《最高人民法院關于人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》第十條、《最高人民法院關于人民法院網絡司法拍賣若干問題的規定》第六條和《最高人民法院關于人民法院確定財產處置參考價若干問題的規定》第三條,執行法院在依法確定不動產拍賣的參考價之前,應當查明不動產的權屬、權利負擔、占有使用、應繳稅費、質量瑕疵等事項。其中,權屬情況主要包括不動產的權利人及其共有人、共有形式和共有份額,是否存在不動產異議登記、涉及訴訟等權屬爭議,是否存在國有劃撥土地使用權、集體土地使用權等限制轉讓、買受人資格限制等。權利負擔情況主要包括不動產抵押登記、不動產預告登記、不動產查封登記、用益物權負擔等。占有使用情況主要包括不動產占有使用人、是否合法占有使用等。應繳稅費情況主要包括不動產變價和辦理所有權轉移登記過程中需要繳納的營業稅、契稅、印花稅等。質量瑕疵情況主要包括不動產實物現狀與登記情況不一致、存在違章建筑等。

執行法院應當通過赴不動產所在地進行現場調查,由國土部門、不動產登記部門、稅務部門等有關部門進行協助調查,委托不動產所在地法院進行事項調查,委托司法拍賣輔助機構、審計機構、鑒定機構進行輔助調查、審計、鑒定等方式查明上述情況。對于查明的情況,應當制作不動產現狀的調查筆錄或者收集其他有關資料,并在拍賣公告中告知競買人。如不動產存在已知瑕疵,權利負擔,法律、行政法規和司法解釋對買受人資格或者條件有特殊規定等需要引起競買人重視的情形的,還應當根據《最高人民法院關于人民法院網絡司法拍賣若干問題的規定》第十四條在拍賣公告發布當日通過網絡司法拍賣平臺予以特別提示。

二、關于案外人占有不動產的處理

不動產由案外人占有的,執行法院應當按照滬高法[2015]75號《上海市高級人民法院關于在執行程序中審查和處理房屋租賃權有關問題的解答(試行)》的指引,在裁定拍賣、變賣之后確定參考價之前,在不動產上張貼公告,告知其應當自公告之日起十五日內遷出。案外人認為其對不動產享有租賃權而合法占有的,應當自公告之日起十五日內向執行法院提出書面異議,案外人因正當原因未能在公告之日起十五日內提出書面異議的,應當至遲在不動產拍賣成交、以物抵債等裁定作出并送達買受人、接受抵債的申請執行人之前提出,通過案外人異議及其異議之訴的程序審查確認案外人是否合法占有不動產。對于未經案外人異議及其異議之訴審查確認或者未經有關執行當事人一致同意并經執行法院審查認可案外人對不動產享有合法租賃權并占有的,執行法院在拍賣、變賣不動產時不應負擔租賃權進行變價。案外人主張在不動產上享有租賃權存有爭議、尚未明確的,執行法院不應對不動產進行拍賣、變賣。

案外人主張對不動產享有所有權等實體權利阻止執行的,按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十七條的規定進行處理。

三、關于不動產變價前的征詢及不動產所有權的轉移登記

執行法院裁定拍賣、變賣不動產前,應當按照滬高法[2014]470號《上海市高級人民法院與上海市規劃和國土資源管理局關于強制執行出讓土地使用權座談會紀要》的指引,事先書面征詢規劃土地管理部門有關用地性質、容積率、開竣工日期、使用年限、出讓金支付情況等規劃和土地管理要求,根據具體情況設定產業類型要求、環境?;ひ蟮韌騁皇視糜謁芯郝蛉說吶穆秈跫?,在拍賣公告和特別提示中予以說明。對于買受人的資格,除法律、行政法規和司法解釋有特殊規定并在拍賣公告和特別提示中予以說明外,不得限制競買人參加競買或者對享有同等權利的競買人規定不同的競買條件。

對于拍賣、變賣的不動產涉及集體土地的,根據《最高人民法院、國土資源部、建設部關于依法規范人民法院執行和國土資源房地產管理部門協助執行若干問題的通知》第二十四條,執行法院應當與國土資源管理部門協商一致后再行處理。對于拍賣、變賣的不動產涉及國有劃撥土地的,參照涉及集體土地的方式進行處理。

對于拍賣、變賣的不動產系未辦理初始登記的房屋的,應當在裁定拍賣、變賣之后確定參考價之前向房屋登記機構征詢能否辦理不動產所有權登記,通過征詢明確的意見應當作為確定參考價的依據之一,并根據法[2012]151號《最高人民法院關于轉發住房和城鄉建設部<關于無證房產依據協助執行文書辦理產權登記有關問題的函>的通知》分別下列情況在拍賣公告和特別提示中予以說明:

(一)具備初始登記條件的,執行法院處置后可以依法向房屋登記機構發出《協助執行通知書》,辦理不動產所有權登記;

(二)暫時不具備初始登記條件的,執行法院處置后可以向房屋登記機構發出《協助執行通知書》,并載明待房屋買受人或者承受人完善相關手續具備初始登記條件后,由房屋登記機構按照《協助執行通知書》予以登記;

(三)不具備初始登記條件的,執行法院應當進行“現狀處置”,買受人或者承受人按照房屋的權利現狀取得房屋,后續的不動產所有權登記由買受人或者承受人自行負責。

除依法或者因為買受人、承受人的原因無法辦理不動產所有權轉移登記之外,執行法院應當根據《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十一條,在依法拍賣、變賣或者以物抵債后向不動產登記機構發出協助執行通知書,將不動產所有權轉移登記到買受人或者承受人名下。

四、關于不動產變價過程中的稅費承擔

根據《最高人民法院關于人民法院網絡司法拍賣若干問題的規定》第三十條和滬高法執[2018]9號《上海市高級人民法院執行局、上海市國家稅務局政策法規處和上海市地方稅務局政策法規處關于落實本市人民法院與稅務部門銜接機制建設相關問題的意見》,執行法院在不動產拍賣公告和特別提示中關于稅費承擔的內容應當僅針對因拍賣本身而形成的稅費(目前為增值稅、土地增值稅、個人所得稅和契稅),對于被執行人歷史欠繳稅費由稅務部門負責追繳或者依法申請受償,執行法院不應在拍賣公告和特別提示中作出規定,也不應載明由買受人承擔。對于拍賣本身而形成的稅費,相關法律、行政法規規定承擔主體的,由相應主體承擔(目前增值稅、土地增值稅和個人所得稅由被執行人承擔,契稅由買受人承擔),執行法院不應在拍賣公告和特別提示中作出變更,只有當相關法律、行政法規沒有規定或者規定不明的,執行法院才可以根據法律原則和案件實際情況確定稅費承擔的相關主體并在拍賣公告和特別提示中予以載明。對于不動產可能涉及水、電、氣、物業服務等欠繳費用的,可以在拍賣公告和特別提示中規定由買受人承擔。

五、關于不動產變價后的交付

根據《最高人民法院關于人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》第三十條、第三十一條,執行法院對不動產依法拍賣、變賣或者抵債后,除依法確認案外人因租賃權、用益物權等合法占有不動產且在拍賣公告和特別提示中予以說明之外,應當在拍賣、變賣或者抵債裁定送達后十五日內,將拍賣的不動產移交買受人或者承受人;被執行人或者第三人占有拍賣不動產應當移交而拒不移交的,依法強制執行。




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